サブリース契約は解約できるのか。ワンルームオーナーが知っておく法律のしくみと確認の順番

サブリース契約（一括借上げ）は、オーナーの側から解約するのが難しい契約です。契約書に解約の条項があっても、法律上は「貸主から借主への解約」として扱われ、正当事由が必要になるためです。一方で、業者の側からは契約書の定めで解約できる場合があります。

この記事では、なぜ解約が難しいのか、契約書のどこを見ればよいか、そして実際にどう進めるかを順に説明します。大阪でワンルームマンションをお持ちの方に向けて、賃貸管理を行う株式会社トラスト不動産がまとめました。法律の個別の判断は、弁護士など専門家にご相談ください。

サブリース契約では、業者が「借主」になる

サブリース契約は、オーナーが業者に部屋を貸し、業者がそれを入居者に転貸する仕組みです。この「オーナーと業者の契約」をマスターリース契約（特定賃貸借契約）と呼びます。

ここで大切なのは、業者が法律上の「借主」になることです。日本の借地借家法は、住まいを借りる人を守るための法律です。借主の立場になった業者も、その保護を受けます。このため、オーナーが契約を終わらせたいときは、一般の賃貸借で大家が入居者に退去を求めるときと同じ扱いになります。

法律上、オーナーからの解約には「正当事由」が必要

借地借家法第28条は、貸主からの更新拒絶や解約の申入れは「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めています（借地借家法）。正当事由があるかどうかは、貸主と借主が建物を必要とする事情、これまでの経緯、建物の利用状況、立退料の申出などを総合して判断されます。

「他の管理会社に替えたい」「自分で管理したい」という理由だけでは、正当事由があると認められにくいのが実情です。国土交通省も、オーナー向けの注意喚起で「オーナーから更新を拒絶するには、借地借家法第28条に基づく正当事由が必要」と明記しています（国土交通省）。

なお、契約期間の途中でオーナーから解約を申し入れる場合も、同じ法律の考え方が当てはまります。契約書に「オーナーは○か月前の予告で解約できる」と書かれていても、その条項がそのまま有効とは限りません。

業者の側からは解約できる場合がある

反対に、業者の側は借主の立場なので、契約書に定めがあれば契約期間中でも解約できます。国土交通省の注意喚起には、次の3点が挙げられています（同上）。

• 契約期間中や更新の際に、オーナーへの支払家賃が減額される可能性がある（借地借家法第32条）
• 契約書に業者から解約できる定めがある場合、契約期間中でも解約されるおそれがある
• 業者とどのような契約を結んでいても、最終的なリスクと責任はオーナーが負う。過去には業者の破綻や、契約期間中の解除の要求もあった

つまり、サブリース契約は「オーナーからは終わらせにくく、業者からは終わらせやすい」という非対称な構造を持っています。

2020年12月からの規制（サブリース新法）

サブリースをめぐるトラブルが社会問題になったことを受け、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のサブリース規制が施行されました。業者に対して、次のことが義務づけられています（国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータル）。

• 誇大広告の禁止（実際より良い条件と誤認させる表示の禁止）
• 不当な勧誘の禁止（家賃減額のリスクなど、判断に影響する事実をわざと告げない行為の禁止）
• 契約前の書面交付と説明（家賃減額のリスク、業者から解除される可能性、オーナーからの解約に正当事由が必要なこと、修繕費用の負担など）
• 契約時の書面交付

この規制は、主に契約を結ぶ前の段階を守るものです。すでに結んだ契約の解約を直接ゆるめる法律ではありません。ただし、契約時に説明を受けていない事項があれば、交渉の材料になることがあります。国土交通省は令和7年度に全国168社へ立入検査を行い、118社に是正指導をしています（国土交通省 2026年6月5日）。

契約書で確認する3か所

解約を考えるときは、まず手元のマスターリース契約書で次の3か所を確認してください。

1. 契約期間と更新の定め：期間がいつ満了するか。更新拒絶の通知期限（期間満了の1年前から6か月前まで、借地借家法第26条）
2. 解約の条項：オーナーからの解約、業者からの解約、それぞれの条件と予告期間、違約金の有無
3. 家賃の改定条項：どのような場合に、どの手順で支払家賃が見直されるか

契約書が手元にない場合は、業者に写しを請求できます。

実際の進め方

現実的には、次の順で進めるのが一般的です。

1. 業者との合意解約を目指す：契約書の条項と、これまでの経緯（家賃減額の経過、説明の有無）を整理したうえで、合意による終了を申し入れる。条件として解約金や、入居者の引継ぎ方法を話し合う
2. 期間満了のタイミングを使う：満了が近い場合は、更新拒絶の通知期限を守って申し入れる。ただし正当事由の問題は残る
3. 専門家に相談する：弁護士、または消費者ホットライン（188）などの窓口に相談する。契約時の説明に問題があった場合は、国土交通省の申出制度もある

入居者がいる場合、マスターリース契約が終わると、入居者との賃貸借はオーナーが引き継ぐのが通常です。引継ぎの時期と方法も、合意の中で決めておく必要があります。

まとめ

• サブリース契約では業者が法律上の「借主」になるため、オーナーからの解約には正当事由が必要になる
• 業者の側は、契約書の定めがあれば解約でき、家賃減額の可能性もある
• 2020年12月からの規制は、主に契約前の説明を義務づけるもの。既存契約の解約を直接ゆるめるものではない
• まず契約書の「期間と更新」「解約条項」「家賃改定条項」を確認し、合意解約を軸に進める

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出典

• 借地借家法（衆議院 制定法律）
• 賃貸住宅経営に関する注意喚起のリーフレット・チラシを作成しました（国土交通省、2020年11月18日）
• サブリース業者への規制（国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト）
• 賃貸住宅管理業者及び特定転貸事業者への全国立入検査結果（令和7年度）について（国土交通省、2026年6月5日）