投資用ワンルームの管理会社を変更する手順と注意点

投資用ワンルームの管理会社は、オーナーの判断で変更できます。ただし、いまの契約には解約を申し出る期限が決められているため、思い立ってすぐに切り替えられるわけではありません。

この記事では、変更の手順、最初に確認する契約のポイント、サブリース契約の場合の注意点を順に説明します。大阪でワンルームマンションをお持ちの方に向けて、賃貸管理を行う株式会社トラスト不動産がまとめました。

管理会社の変更を考える主な理由

変更を考えるきっかけは、大きく3つあります（アットホーム）。

• 空室が続いている：募集活動が足りない、家賃や設備の条件が周辺と合っていない、といった原因が考えられます。
• 管理手数料が高い：手数料の率とサービスの内容は会社によって違います。
• 対応に不満がある：連絡が遅い、説明が足りない、トラブルへの対応が遅い、などです。

不満がどれに当たるかを先にはっきりさせておくと、次の管理会社を比べるときの基準になります。

変更の手順

管理会社の変更は、次の4つの順で進みます（アットホーム）。

1. 新しい管理会社を探す。 複数の会社から話を聞き、サービスの内容、費用、担当者の対応を比べます。
2. いまの管理会社に解約を通知する。 通知は書面で行います。内容証明郵便を使うと、通知した日が記録に残ります。
3. 引継ぎを行う。 入居者の情報、敷金の状況、鍵、賃貸借契約書などを、いまの会社から新しい会社へ引き継ぎます。漏れがないか、オーナー自身も一覧で確認してください。
4. 入居者に知らせる。 家賃の振込先が変わるため、入居者への案内が必要です。

ローンを利用している場合は、金融機関にも変更を伝えておきます。

最初に確認すること：解約予告期間と違約金

動き出す前に、いまの管理委託契約書で2点を確認してください。

• 解約予告期間：解約したい日の3か月前までに申し出る、としている契約が一般的です。半年以上前の通知が必要な契約もあります。
• 違約金：期間の途中で解約すると違約金がかかる契約があります。金額が大きい場合は、切り替えの時期をずらす判断も必要です。

この2点がわかると、いつ切り替えられるかが決まります。契約書が手元にない場合は、いまの管理会社に写しを請求できます。

サブリース契約の場合

サブリース契約（一括借上げ）は、通常の管理委託より解約が難しくなります。サブリース業者は法律上「借主」の立場になり、借地借家法で保護されるためです。

国が公開している注意喚起のリーフレットは、次の点を挙げています。

• オーナーからの更新拒絶には、借地借家法第28条により正当事由が必要になる
• 契約期間中や更新の際に、賃料が減額される可能性がある
• 契約書に定めがあれば、契約期間中でも業者の側から解約される可能性がある
• 原状回復費用や大規模修繕の費用は、原則としてオーナーの負担になる

サブリース契約を結んでいる場合は、まず契約書で解約の条項と違約金を確認してください。判断が難しいときは、弁護士や消費者ホットライン（188）などの窓口に相談できます。

管理手数料の相場と、0円管理という選択肢

管理手数料の相場は、家賃収入の5%とされています（アットホーム）。家賃6万円のワンルームなら月に3,000円、年間で36,000円です。

当社は、管理手数料0円の賃貸管理を行っています。

• 家賃は入居者からオーナーの口座へ直接入ります。オーナーにお願いするのは、入金の確認だけです。
• 入居者の募集、入居中の対応、滞納時の催促、退去の立会いと精算は当社が行います。
• 企業の社宅探しを専門に仲介しているため、空室が出たときは法人からの依頼に直接紹介できます。

原状回復工事と入居者募集時の広告料は、別途費用がかかります。金額は契約の前にご説明します。

まとめ

• 管理会社は変更できます。最初に、契約書で解約予告期間と違約金を確認します。
• サブリース契約は、通常の管理委託より解約が難しくなります。
• 管理手数料は会社によって違い、手数料0円の管理もあります。

当社では、空室・管理の無料診断を行っています。賃料の目安と、募集条件の見直し案をお届けします。管理会社を替えるかどうかは、診断の内容を見てからお決めいただけます。

• LINE（24時間受付）：<https://lin.ee/NKV1JPF>
• お電話：06-6459-7175

株式会社トラスト不動産（宅地建物取引業 大阪府知事（2）第59313号）

出典

• 管理会社の変更についての解説（アットホーム）
• 賃貸住宅経営（サブリース方式）に関する注意喚起のリーフレット（消費者庁のサイトで公開）