ワンルームの空室が3か月以上続いているなら、原因は「部屋」より「募集のしかた」にあることが多いです。家賃を下げる前に、募集条件、初期費用、掲載内容、設備、内見対応の5つを順に見直してください。この順で見ると、お金をかけずに直せるものから手をつけられます。
この記事では、空室の原因を切り分ける考え方と、5つの見直し点を具体的に説明します。大阪でワンルームマンションをお持ちの方に向けて、賃貸管理を行う株式会社トラスト不動産がまとめました。
まず知っておくこと：空室は珍しくない
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高でした（総務省統計局）。大阪府の空き家率は14.2%です（大阪府）。賃貸住宅は常に競争の中にあり、「待っていれば決まる」状況ではありません。
一方で、入居者が部屋を選ぶ基準ははっきりしています。国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査では、民間賃貸住宅を選んだ理由の1位は「家賃が適切だったから」で51.1%でした。設備面では「間取り・部屋数が適当だから」60.3%、「住宅の広さが十分だから」51.1%が上位です。また、情報収集は「インターネットを通じた情報収集」が66.7%で最も多くなっています（国土交通省 令和5年度住宅市場動向調査）。
つまり、入居者は「ネットで見て、家賃と間取りで絞る」のが基本の動きです。空室対策もこの動きに合わせて考えます。
原因の切り分け：問い合わせはあるか、内見はあるか
見直しを始める前に、管理会社に次の2つの数字を聞いてください。
- 募集を始めてからの問い合わせ件数
- そのうち内見に来た件数
問い合わせ自体が少なければ、原因は「ネット上の見え方」（家賃、初期費用、写真、掲載内容）にあります。問い合わせはあるのに内見が少ない、または内見後に決まらないなら、原因は「実物」（設備、室内の状態、内見時の対応）にあります。この切り分けで、5つの見直し点のどこから手をつけるかが決まります。
見直し点1：募集条件（家賃と周辺相場のずれ）
最初に確認するのは、いまの家賃が周辺の同じ条件の部屋と比べてどうか、です。同じ駅、同じ築年、同じ広さの募集物件を5件ほど並べて、家賃と管理費の合計で比べます。
国土交通省の同じ調査では、民間賃貸住宅で「住宅選択にあたり妥協したもの」の1位は「価格・家賃が予定より高くなった」で28.2%でした（同上 調査結果概要）。入居者は家賃に敏感で、相場より少し高いだけで検索の対象から外れます。
ただし、いきなり家賃を下げるのではなく、次の2〜4を先に見直してください。家賃は一度下げると戻しにくく、既存の入居者との差も生まれます。
見直し点2：初期費用（敷金・礼金・フリーレント）
家賃を据え置いたまま、入居時の負担を軽くする方法です。礼金をなくす、敷金を減らす、1か月分の家賃を無料にするフリーレントを付ける、などがあります。
月の家賃を2,000円下げると、2年間で48,000円の減収になります。これに対して、礼金1か月分（家賃6万円なら6万円）をなくす場合、減収は1回きりです。どちらが有利かは入居の見込み期間で変わりますが、「月額を下げない」ほうが長期的には有利なことが多いです。
見直し点3：写真と掲載内容
入居者の66.7%がインターネットで情報を集めています。ネット上の見え方が、問い合わせの数を決めます。
- 写真は明るい時間帯に、部屋を片付けた状態で撮る。暗い写真、荷物が写った写真は不利
- 室内だけでなく、建物の外観、エントランス、周辺の様子も載せる
- 掲載する設備の項目（インターネット無料、オートロック、独立洗面台など）に抜けがないか確認する
- 募集図面の情報（最寄り駅までの時間、間取り、設備）が最新か確認する
これらは費用をかけずに直せます。管理会社に、いまの掲載内容を一度確認させてほしいと頼んでください。
見直し点4：設備（費用対効果の高いものから）
問い合わせはあるのに決まらない場合、設備や室内の状態が原因のことがあります。ただし、大がかりなリフォームは費用に見合わないことが多いです。費用対効果の高いものから順に考えます。
- インターネット無料化（月額の費用で、募集時の訴求点になる）
- 照明器具、カーテンレール、エアコンなど「入居してすぐ使えるもの」の設置
- 壁紙の一部張り替え、水回りのクリーニングなど、印象を変える小さな工事
当社の経験でも、入居者が求める部分に絞った工事のほうが、全面的なリフォームより費用を抑えて決まりやすくなります。
見直し点5：内見の対応
内見の申し込みがあっても、対応が遅いと他の部屋に決まります。次を確認してください。
- 内見の申し込みから、実際に案内できるまでの時間（当日または翌日が望ましい）
- 鍵の受け渡し方法（現地キーボックスなど、仲介会社が自由に案内できる状態か）
- 内見時の室内の状態（電気が通っているか、清掃されているか）
もう一つの入口：法人需要
個人向けの募集と並行して、企業の社宅としての需要を取り込む方法があります。企業は転勤の時期に合わせて、駅からの距離や家賃の条件で部屋を探します。法人契約は家賃の支払いが安定しやすく、入居期間も読みやすい傾向があります。当社は企業の社宅探しを専門に仲介しているため、空室が出たときは法人からの依頼に直接紹介できます。
まとめ
- 空室の原因は「問い合わせの数」と「内見の数」で切り分ける
- 家賃を下げる前に、初期費用、掲載内容、設備、内見対応の順で見直す
- 入居者の半数以上は家賃で選び、3人に2人はネットで情報を集めている。ネット上の見え方が問い合わせを決める
- 設備投資は全面リフォームではなく、入居者が求める部分に絞る
当社では、空室・管理の無料診断を行っています。周辺の募集状況から見た賃料の目安と、募集条件の見直し案をお届けします。管理会社を替えるかどうかは、診断の内容を見てからお決めいただけます。
株式会社トラスト不動産（宅地建物取引業 大阪府知事（2）第59313号）
出典
