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  • 相続対策

空室対策で悩んでいる家主様

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全国の大家様も悩まれています。
  • 建設時との話が違う。
  • 仲介業者からの家賃値下げ交渉が多い。
  • 敷金トラブルが増えている。
  • 空室が埋まらない。
  • 家賃が年々下がって収入が減っている。
  • お金をかけてリフォームしたが入居が決まらない。
  • 広告料の増額にともない支出が年々増えている。
  • 敷金・礼金がとれなくなってきた。
  • 現状回復費の負担が増えている。
  • 今後の賃貸経営をどうして良いかわからない。

日本は今、借り主の戦国時代。全国で空き室が増え続けています。

1つでも当てはまる方は

ますます空き室が増える可能性大!

これからは入居者管理物件管理の時代から
空き室管理の時代へ

内装・再生事例


空室対策owner01_01



税金対策で悩んでいる家主様

税金対策 税金対策

所得税の金額は利益額によって決まる。利益が増えれば納税額はアップします。

税金対策 税金対策 税金対策

空室対策owner01_01 経年が進むと新築時に比べ利息と減価償却費の減少により、経費が少なくなり納税額は増える。それと同時に空室が増え、募集家賃は減額の傾向にある。
収入は減り支出は増える為、最終的に手元に残る手残りが減る。

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デッドクロス現象とは?

実際にお金は出ていかなくても、経費にできる減価償却費は、築年数が新しいほど額が多く、経年と共に減少していきます。一方、実際にお金は出ていくものの、経費にできない元金返済分は当初の額は少ないが、経年と共にその額は大きくなっていきます。そうなると、そのうちお互いの額が逆転してしまうポイントに出くわします。
このクロスするポイントがデッドクロスで、デッドクロスが発生することをデッドクロス現象と呼んでいます。

このポイント以前は、所得税の軽減効果がありますが、これ以後は実際に手元に残っているキャッシュよりも、申告所得の方が多くなってしまうため、何かしら対策を講じなければ、満室経営を続けていても年々財務状態は悪化することになります。
このデットクロスは、ローンが元利均等返済であれば、およそどのような構造の建物でも築後10年から15年頃に訪れることになります。一方、元金均等返済の場合はもっと早く、築後約7年前後でデットクロス現象が起きることになります。

税金対策 税金対策
税金対策
税金対策

アパート購入資金のほとんどがローンである限り、満室になっていても必ずデッドクロスは起こります。そこで、事業開始当初から内部留保を進めていくことが大切になります。具体的には、稼ぎ残すことが重要です。稼ぐ方法としては、空室などの機会損失をなくすことはもちろん、家賃をアップさせることも大切です。家賃アップにはハードやソフト面での付加価値アップが必要ですが、最低でも家賃が下がらないように管理をする工夫が求められます。

税金対策 税金対策

税金対策 税金対策 デッドクロスによる資金繰り悪化を回避するため、老朽化した物件を単年度償却の修繕工事で再生する。課税対象額を下げて賢く節約!



新たな資産を生まない再生術、リノリースCLUB表層リノベーション

市場のニーズを的確に捉えたお部屋のデザインで、入居率アップが可能です。さらに表層リノベーションのため、単年度償却の修繕費として節税となりますので、支出を削減し家主様のキャッシュフローを改善します。物件を再生し、デッドクロスを根本的に解決する方法として有効な選択肢となります。



税金対策



相続税対策で悩んでいる家主様


相続税対策

相続税とは?

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。



相続税対策
相続税対策

変動出来る数値は財産評価額つまり【物件評価額】-負債のみであることが重要である。
財産評価額を下げる為の相続税対策の投資は多数あるが、一時的な相続税対策は出来るが、負債が残る事がデメリットでもある。
投資する際はしっかりと負債(投資)の回収も視野に入れる事が重要である。

相続税対策

物件評価額を下げる(投資/負債)・・・税率が下がる
投資効果の高く明確な投資が必要
投資後の収支計画を考えて投資する必要がある。


リノベーション投資による相続税の節税対策

老朽化物件のリノベーションをおこなうことは、相続税の節税にも繋がります。相続発生前に実施することで、工事に要した費用分だけ相続財産が減ることになるからです。大規模なリノベーションをおこなったとしても、それによって固定資産税評価額があがるということは、通常はありません。築年数が古く、固定資産税評価額が500万円しかないマンションのリノベーションに数千万をかけたとしても、評価額は500万円のままです。大型リノベーションにより現実の不動産の資産価値が上がったとしても、一般的には税法上の評価額には反映されないのです。


リノベーション費用を相続発生の前に払うか後に払うかで、手元に残る金額にとても大きな差が出ることも。

もし、リノベーションに3,000万円使えば、その分ダイレクトに相続税評価額が減り、税額も低くなります。逆に自宅や賃貸住宅を相続した人が、相続発生後に自分でリノベーションするとなると、相続税を払った残りからリノベーション費用を捻出することになります。リノベーション費用を相続発生の前に払うか後に払うかで、手元に残る金額にとても大きな差が出る場合がありますので注意が必要です。

賃貸住宅のリフォームやリノベーションの代金は減価償却の対象として、何年かに分けて経費で落とすことができます。それを考えるとリノベーションに限らず、いずれ必要になることが分かっている修繕やリフォームであれば、被相続人が健在のうちに済ませておくほうがお得だといえます。




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